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| 16 : ISF : PASSIF SUCCESSORAL : EVALUATION D'UN IMMEUBLE HYPOTHÉQUÉ EN CAS DE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ |
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De quoi s'agit-il?
Un bien immobilier est transmis par succession à deux enfants dont l'un hérite de l'usufruit et l'autre de la nue-propriété. Lorsque les droits de succession du nu-propriétaire restent exigibles, l'usufruitier est imposable au regard de l'ISF sur la pleine propriété du bien (*) et ne peut déduire que la quote-part personnelle des droits de succession dus pour l'immeuble. Or, en cas d'héritage de la pleine propriété de l'immeuble, l'usufruitier aurait pu déduire la totalité des droits de mutation exigibles sur la transmission de l'immeuble.
Compte tenu de cette différence de traitement préjudiciable à l'usufruitier, est-ce qu'il n'est pas possible à l'usufruitier de déduire l'intégralité de l'impôt successoral restant exigible sur la transmission de l'immeuble?
Si l'immeuble est grevé d'une inscription hypothécaire prise pour garantir le paiement des droits de succession restant à la charge du nu-propriétaire, cette dette peut-elle venir en diminution de la valeur résiduelle de l'immeuble pour le calcul de l'ISF?
Ce qu'il faut retenir
Les droits de succession dus par l'héritier titulaire de la nue-propriété d'un immeuble ne peuvent être admis au passif de la déclaration d'ISF de l'usufruitier dés lors qu'il s'agit d'une dette personnelle du nu-propriétaire supportée par celui-ci.
Une mesure de tempérament visant à permettre à l'usufruitier de déduire la totalité des droits de succession dus à raison de la transmission par décès d'un bien dérogerait à ce principe et permettrait, dans certains cas, de déduire deux fois les droits du nu-propriétaire lorsque celui-ci est également redevable de l'ISF.
Par ailleurs, la circonstance qu'un immeuble soit grevé d'une inscription hypothécaire prise en garantie du paiement d'une dette n'est pas de nature à justifier la minoration de la valeur vénale de cet immeuble au regard de l'ISF. En effet, l'hypothèque (**) est un droit réel, qui ne confère pas une maîtrise directe de la chose, mais seulement un droit sur la valeur de celle-ci, opposable à tous.
Source
Ministère de l'Economie, des Finances et de l'Industrie : Réponse à M. Doligé : J.O.A.N. Q., 3/04/2000, p. 2186
Observation
On notera qu'en cas d'indivision sur la nue-propriété d'un immeuble dont le redevable est usufruitier, la Cour de Cassation a admis la prise en compte, par le redevable usufruitier, de la perte de valeur vénale résultant de l'indivision (Cass. Com., 14/12/1999, n° 97-18810, Mme. Leflaive).
(*) On rappelle qu'aux termes de l'article 885 G du CGI, "Les biens (…) grevés d'un usufruit, (…) sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier (…) pour leur valeur en pleine propriété. La doctrine administrative ajoute que les biens déclarés par l'usufruitier pour leur valeur vénale en pleine propriété ne supportent aucun abattement au titre du démembrement (Instruction du 28/04/1989 : BOI 7-R-1-89).
(**) Code civil : Art. 2114, al. 1. |
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